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一起二手房交易买卖合同纠纷代理意见
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仲裁代理意见

案号:(2011)穗仲案字第xx

仲裁员:

广东华勋律师事务所接受xx的委托,在xx(申请人)与梁某等三人(均为被申请人)房产买卖合同纠纷一案仲裁中,指派裴敏律师担任xx的仲裁代理人。现本律师就本案事实和法律适用发表代理意见如下:

一、本案《买卖合同》由被申请人委托钟尔静以被申请人名义与申请人签订。被申请人向钟尔静、梁淑仪出具公证委托书,委托二人任一人作为其合法代理人出售涉案房产。钟尔静的代理行为没有超出委托书授权权限,签署本案买卖合同时其代理权亦未终止,其代理行为合法有效。

被申请人向钟尔静、梁淑仪出具的(2010)粤穗广证内经字第108377号公证委托书内容为全权执行和处理涉案房产从出售到过户,从涂销抵押到再贷款,从收取售房款、按揭贷款到起诉、应诉、执行、和解的所有权限,且有权转委托。委托书并没有限定代理人将房产过户给谁或收取谁支付的售房款。

钟尔静、梁淑仪目前在本案所涉代理行为包括:代被申请人与申请人xx签署涉案房产的买卖合同(含签约前梁淑仪带领xx及其朋友实地看楼)、代被申请人收取xx首期售房款(含定金)80万元、转委托予xx办理提前清偿银行贷款及涂销抵押登记手续。这些都没有超越被申请人授权范围。

申请人在签约当日,亦往出具公证书的公证机构查证了公证书的真实性和有效性,该公证机构亦依法向申请人出具了钟尔静公证《转委托书》,证明截至20101025日被申请人的委托尚在有效期内,被申请人亦未提交证据证明已取消该委托。

二、本案买卖关系中,xx是善意买受人,被申请人与钟尔静、梁淑仪的代理权纠纷不能影响本案买卖合同的效力,在钟尔静、梁淑仪的代理行为没有超出被申请人授权的情形下,本案《买卖合同》亦不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形,买卖合同合法有效,被申请人应当继续履行涉案房产买卖合同。

1、本案xx有充足的理由相信钟尔静、梁淑仪具有代理权,xx亦履行了一般买方应尽的审查义务,不具有过错,是善意买受人。

作为卖方的被申请人一方,三人共有涉案房产,其中二人是香港居民,来往穗港完成房产交易多有不便,委托代理人交易有其合理性;xx签约前(1020日下午)亦由代理人之一的梁淑仪带领实地看楼;签约前xx亦往房管部门查询过房产的产权及抵押情况;xx签约(1023日)后付款(1025日)前亦往公证机构查验过受托人所持委托书的真实性。——这些都证明xx尽了一个善意买受人基本的审查义务,xx有充足的理由相信钟尔静、梁淑仪有代理权从事本案房产买卖。

2、在钟尔静具有代理权,xx是善意买受人的前提下,本案被申请人提出的拒绝履行买卖合同的理由都不符合《合同法》第五十二条合同无效的情形,亦不存在可变更或可撤销情形,且被申请人亦未提出如此主张或请求。

3、被申请人主张钟尔静、梁淑仪是通过欺骗手段取得授权,且授权范围超出被申请人委托的真实意思。——显然,不论被申请人主张是否成立,被申请人主张的是另一个代理法律关系。在代理法律关系里,受托人超越代理权给委托人造成损失的,由受托人向委托人承担赔偿责任。所以,即使被申请人所述是事实,除非被申请人举证证明xx有与钟尔静、梁淑仪串通损害被申请人利益的行为,否则钟尔静、梁淑仪代理行为后果只能由被申请人承担。

三、因庭审时间仓促,无法充分发表质证意见,现补充发表对对方质证意见的回应及对被申请人证据的质证意见。

(一)对于申请人的证据,被申请人发表了相应的质证意见,申请人一方回应如下:

1、被申请人质疑申请人证据中相关钟尔静签名的真实性,而钟尔静是被申请人的代理人,被申请人对该签名的真实性有异议的话,被申请人应提起笔迹鉴定申请;

2、对于被申请人出具给钟尔静的委托书以及钟尔静出具给xx的转委托书,被申请人主张代理人应当在处理代理事务时诚实守信;被申请人又提出xx在该买卖关系中既是买受人,又接受钟尔静转委托,身份矛盾。——我方认为,代理人是否诚实守信,只要与代理人签约的合同相对人不存在与代理人串通问题,代理人行为的后果,包括损害被代理人利益的后果,只能委托人承担,委托人承担后可以向代理人追偿。而xx接受钟尔静转委托,仅是为代为办理提前还贷及涂销抵押登记需要,xx也实际仅使用了该部分授权,与xx买方的身份不矛盾。

3、被申请人对于申请人提交的支付了80万元人民币购房首期款的证据,提出了不确认钟尔静签名真实性以及对相关银行转账凭证不确认其关联性的质证意见。——我方认为,钟尔静的签名异议被申请人应申请笔迹鉴定;相关四笔转账记录均发生在申请人陈述查证钟尔静代理人资格真实性并接受钟尔静转委托的20101025日,且xx已为维护自己的利益做了充足的防范风险工作,坚持办理了转委托手续才支付定金外的余款,因为款项在不同银行,无法兼顾,才委托朋友王某等代为在工商银行、交通银行转款28万元人民币,自己在建设银行转款50万元人民币,另加上现金支付的2万元(含定金1万元),合计80万元。虽然其中23万元相关银行转账凭证(工商银行13万元、交通银行10万元)无法显示转入账户及户名,但结合转账日期以及钟尔静同日出具的80万元楼款的收据,足以证明xx向钟尔静支付了该80万元首期楼款。

(二)对于被申请人提交的所谓其已将涉案房产以223万元的交易价售予董炳申的证据,经审查,我方发现该系列交易资料有如下瑕疵,直接影响其真实性:

1、编号为NO0010690的买卖合同,标称是在2010920日签订,与出具给钟尔静、梁淑仪委托书同日,但在卖方签名处签名、摁手印的只有梁,而另两被申请人没有摁手印,二人的签名比照公证委托书上的签名字迹,有明显的不同,合同上的签名更像是梁代签的。——该日在香港居住的另两被申请人既然可以在公证处出现,为什么不能在买卖合同上签名?董炳申作为买方为什么会接受一份卖方无权处分的买卖合同?

2、编号为NO0010690的买卖合同没有中介方的执业经纪人的签名,合同上有中介费金额的选项,却没有填写任何中介代理费的支付约定,包括买卖双方(第七条)。

3、编号为NO0010690的买卖合同附件部分的楼款支付方式选择了第二项之(二)涂销抵押后付款,按照被申请人提交的其他资料,交易方式是涂销抵押后支付首期款,余款是按揭付款,但该合同约定总楼款223万元,定金5万元,其余楼款均填在了首期款的两个选项内,均为递件成功当日支付:首期款一为67万元,首期款二为151万元,合计已为223万元,又在楼价余款按揭付款处打了勾。若是专业中介方指导填写,没有理由有如此疏漏,而且被申请人提交的其他与按揭付款有关的两份不同按揭公司的文件,均未提及交易价格。——我方认为该合同至少是被申请人为证明xx与钟尔静串通低价出售涉案房产而编造的。

4、被申请人提交的两份与钟尔静有关文件,均为办理按揭手续的文件,而钟尔静的身份,9月是银裕公司的员工,12月就变成了保隆公司的员工,且被申请人还接受了钟尔静同时作为买方代理人签名的保证书。可见,被申请人对钟尔静如此信任,授权给她再次出售房产具有合理性。——当然,两份文件上的按揭公司印章均为业务专用章,被申请人亦未证明两公司存在并认可该业务章代表自己。

四、按照《广州仲裁委员会仲裁规则》第五十四条关于仲裁中止的规定,本案不具有可中止仲裁的事由和情形发生。

1、被申请人声称其出具给钟尔静、梁淑仪的公证委托书是被骗取的,但被申请人既未提交证据证明其向出具公证书的广州市广州公证处提出了撤销公证的申请,在接到仲裁通知后直至到庭应诉,也未对钟尔静代其与申请人签订的买卖合同约定的仲裁协议的效力提出异议,更没有因此向人民法院提出相关仲裁协议效力异议的诉讼,可见被申请人是认可仲裁协议的效力的,也就是认可该买卖合同钟尔静代理行为的有效性。因而不具备仲裁中止之仲裁协议效力待定的中止条件。

2、被申请人声称已向公安机关报案,向仲裁庭出具了没有任何控告内容记载的报警回执,但没有公安机关的立案决定,即刑事侦查程序没有启动,不存在仲裁规则规定的“必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结”的中止情形。

3、本案处理的是涉案房产的买卖合同纠纷,非被申请人与钟尔静、梁淑仪的代理关系或委托合同纠纷,被申请人未提交任何证据证明申请人与其代理人有串通行为,申请人提交的证据亦足以证明申请人尽到了善意买受人充分的注意义务和被申请人代理人代理资格和权限的审查义务,代理人亦在被申请人授权范围内行事,未有任何超出,本案钟尔静代被申请人签订的涉案房产买卖合同真实、合法、有效,被申请人亦未提出解除买卖合同的反请求,甚至未主张买卖合同无效或具备可撤销事由,被申请人应履行与申请人的买卖合同。因而即使被申请人的报案获得立案,启动刑事侦查程序,本案亦不具有可中止仲裁的情形。

4、被申请人以受害人身份向公安机关报案,但若被申请人不履行买卖合同或不承担合同的责任,涉案房产尚在被申请人名下,被申请人还收取了5万元定金,何来损失?如何能称之为“受害人”?只有本案裁决了涉案房产买卖合同的效力,才能确立被申请人应承担的合同义务,以及被申请人承担合同义务之后发生的损失金额,或认定申请人与钟尔静有串通行为,申请人损失只能向钟尔静追索。后者情形下,申请人就变成了受害人。所以,仲裁程序不能中止,也不应中止。

综上,本案买卖合同真实有效,被申请人应诚实履行自己的合同义务,即使被申请人委任的代理人有违背被申请人真实意思或不善尽职守的行为,被申请人亦只能向代理人追究责任追索损失。申请人仲裁请求有充分的事实和法律依据,望仲裁庭查清事实,支持申请人仲裁请求。

广东华勋律师事务所

律师:裴敏

2011-5-5

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