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一起中介卷走购房款的二手房交易纠纷
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作者:裴敏律师、李丽律师  来源:法律顾问网  阅读:

代 理 意 见

2008)云法民四初字第1xxx号案

 

尊敬的审判长、审判员:

广东舜华律师事务所裴敏、李丽律师在许xx(本诉原告、反诉被告)诉申xx(本诉被告、反诉原告)的房屋买卖合同纠纷一案中,作为申xx代理人参加了本案的庭审活动,现就此案发表如下代理意见:

原告要求判决涉案房产归其所有并判令被告限期与其办理过户手续的诉讼请求没有法律和事实依据,理由如下:

一、本案房屋买卖合同也是买卖合同的一种,买卖法律关系的当事方是买卖双方,其他均附属于买卖的主法律关系(如居间合同关系、购房款监管关系、按揭付款关系)。在买卖合同关系中,支付购房款是房屋买受人即本诉原告的义务。

房屋买卖交易中增加房屋中介机构作为居间人提供传递订立合同的信息甚至提供购房资金监管的服务,并不能成为房屋买卖合同的当事人。在本案中,原告作为房屋买受人,支付购房款是原告的主要义务,即使存在一个提供资金监管服务的中介机构,也不能改变原告支付购房款义务主体的法律地位。而现实情况是,被告并没有收到原告的全部购房款,原告称其履行了支付购房款的义务没有事实依据。

 

二、原告将购房款交付给第三人监管,并不能视为原告已履行了支付购房款的义务。

基于三方签订的《房地产三级市场资金监管协议》第二、三、四、五条的约定,第三条及第四条约定的事项完成后,也就是第三人向被告支付了全部监管购房款之后,才视为原告已支付购房款给被告。但是在本案中,第三人并未完成第三条及第四条,未向被告支付购房款,因此,不能视为原告已支付购房款给被告。

按照双方签订的《声明书》(2007119签订,与资金监管协议同时,原告提交证据6)约定:对于人民币412000元的购房款,“买方于过户三个工作日之后支付”。可见,原告2007117交付412000元购房款予第三人监管的行为仅是为自己的付款责任向作为卖方的被告提供一种担保而已,在卖方协助将房产过户并实际收到购房款后,原告的付款责任才完成。当第三人无法或拒绝向被告支付购房款时,根据合同的相对性,只能由负有支付购房款义务的原告向被告承担违约责任后再由原告自行追究第三人的责任。

 

三、原被告双方一同到房地产交易中心撤销第三人的公证委托手续并中止房屋交易的行为不能视为被告违约,被告行使不安抗辩权要求解除房地产买卖合同符合《合同法》的规定。

房地产买卖合同签订后,被告按约定将房产证等托管于第三人并会同原告在房地产交易中心办理了过户递件手续。房地产交易中心的受理回执中明确写明,2008117之后,办理缴税及过户手续,但是在116,原被告从新闻媒体上得知第三人突然于前一天关门停业后,基于对是否能如期收到购房款的合理担忧,被告会同原告一同到房地产交易中心撤消了第三人的公证委托手续并中止了房产交易。之后,在长达半年多的向第三人追款无果的情况下,被告向原告发出书面的《中止履行通知书》并按照合同法第68条的规定行使不安抗辩权,要求原告在10日内履行支付房款的义务或提供等额担保,并在期限届满原告既未付款又未提供付款担保的情况下单方解除房地产买卖合同的行为是符合《合同法》第6869条规定的,不应当承担违约责任。

被告在原告逾期拒绝付款、拒绝提供担保的情况下解除,按照双方签订的买卖合同关于买方违约责任的约定,被告有权没收原告交付的定金20000元人民币。

 

综上,我方认为,原告并未依约履行支付全部购房款的义务,被告行使不安抗辩权中止房地产买卖合同的履行以至单方解除房地产买卖合同的行为不违约也不违法,原告要求判决涉案房产归其所有并判令被告限期与其办理过户手续的诉讼请求没有法律和事实依据,因此请求法院驳回其诉讼请求。在原告违约的情况下,被告已将房地产买卖合同按照法定程序解除,被告的反诉请求成立,请求人民法院支持被告反诉请求,维护正常的市场交易秩序和交易安全。

 

                                广东舜华律师事务所

                                 律师:裴敏、李丽

                                    2009-2-16

 

民事反诉状

本诉案号:(2008)云法民四初字第1xxx

反诉原告(本诉被告):xx

反诉被告(本诉原告):xx

 

反诉请求:

1、                确认反诉原被告于20071016签订的《房地产买卖合同》解除,反诉被告已付20000元定金由反诉原告没收。

2、                由反诉被告承担案件受理费。

 

主要事实和理由:

20071016反诉原告与反诉被告代理人查xx签订《房地产买卖合同》一份(中介方:广东创辉租售房地产顾问有限公司),约定由反诉被告购买反诉原告拥有房地产产权的位于广州市白云区xxxxxxxx房的房产一套,转让成交价为632000元。关于转让价款的支付,双方同意由中介方监管其中的412000元,并由三方(买方、卖方、中介方)签订了《房地产三级市场资金监管协议》。资金监管协议约定:“甲(卖方,反诉原告)乙(买方,反诉被告)双方同意,购房款在以下几种情形之一具备后,丙方(中介方)可以不另行征得乙方同意,直接划入甲方指定的收款帐户:1.上述房地产办妥以乙方为权利人的《房地产证》”(第四条);“上述第四条完成后,视为乙方已支付款项给甲方,丙方对上述款项的监管义务终止”(第五条)。

协议签订后,反诉被告按约定支付了定金2万元和首期款20万元,并向中介方约定帐户转入了监管资金412000元,反诉原告也按约定将房产证等托管于中介方并会同反诉被告在房地产交易所办理了过户递件手续。2008115,在双方过户手续尚未完成之际,中介方广东创辉租售房地产顾问有限公司突然关闭了其在广州及国内其它地方的所有门店,并停止了所有业务。从报纸等新闻媒体得知这一突变后,反诉原被告一起找到了中介方的业务员、向政府行政部门投诉并寻求帮助,但只能成功往房地产交易所撤销了中介方的公证委托手续并中止了过户程序。后因双方不能就中介方挪用资金的风险由哪方承担达成共识,反诉原告于2008829向反诉被告寄发《中止履行通知书》,告知反诉被告:1、中止《房地产买卖合同》的履行;2、敬请反诉被告在中止履行通知发出之日起10日内向反诉原告支付剩余房款412000元人民币或提供等额担保,否则,反诉原告有权在期限届满之日解除双方签订的《房地产买卖合同》。200898,反诉原告在反诉被告拒绝提供担保的情况下向其寄发《解除合同通知书》,通知其解除双方于20071016签订的关于广州市白云区xxxx号的《房地产买卖合同》。

反诉原告认为,尽管部分购房款是基于双方同意才委托第三人监管的,但该监管所涉的合同义务内容——支付购房款,是反诉被告的义务,第三人无法向反诉原告履行支付房款的义务时,只能由反诉被告向反诉原告承担违约责任后由反诉被告自行追究第三人的违约责任;基于三方签订的《房地产三级市场资金监管协议》第四条、第五条的约定,第三人(监管方)必须向作为接受房款的反诉原告支付了购房款以后,才视为负有支付房款义务的反诉被告完成了支付义务。因此,在反诉原告有证据证明房产过户后自己会因资金监管方的经营状况恶化并已实际停业而无法按约定收取购房款的情况下,有权按照《合同法》第68条的规定行使不安抗辩权,要求反诉被告支付房款或提供等额担保,并在期限届满未获得担保的情况下单方解除双方签订的《房地产买卖合同》。据此,反诉原告请求人民法院确认反诉原被告于20071016签订的《房地产买卖合同》解除,维护反诉原告的合法权益;鉴于《房地产买卖合同》因反诉被告的违约行为解除,反诉被告已付20000元定金应由反诉原告没收。

谨呈

广州市白云区人民法院

 

                                           具状人:

                                              20089  

 

 

延伸阅读:创辉租售倒闭,中国特色资本运作的又一灾难

 

 

 

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