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拆迁安置协议持续效力与公房承租权保护
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作者:裴敏律师  来源:法律顾问网  阅读:

代理意见

案号:(2010)越法民三初字第xxxx

审判员:

广东华勋律师事务所接受李xx(原告)委托,并指派裴敏律师担任其与广州市xx房地产开发经营有限公司(被告)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中的诉讼代理人。经过庭审,本律师清晰地了解了案件事实,现就本案事实和法律适用发表意见如下。

 

一、公房制度,不论是政府房管部门直管的公房还是各单位因各种原因承担的公房性质责任的房屋,都是基于当时国家政府住房政策分配给市民、单位员工居住并以政府规定标准租金(或“管养费”)收取租金的。这些公房租金标准远低于市场价,但其取得资格与现在的廉租房、经济适用房、限价房以及即将推出的公共租赁房一样,都是要符合规定的条件的,而一旦取得,其资格的丧失也是要符合一定条件,政府部门或提供公房的单位不能随意剥夺公房使用人的公房承租权,任意收回房屋。

虽然现在已没有新的公房分配,而改以更细分化的廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房等适应不同经济承受能力的市民的住房保障需求的保障房,但作为以往已分配的公房使用权,即使经过了九十年代末的房改,依然有存量的公房在沿用原有的公房政策给居民居住,除非政府明确规定取消,否则,有公房承租权的居民就有权以支付公房租金标准的形式继续在这些房屋居住,承担向这些居民提供公房租金标准房屋的部门或单位也必须继续履行自己的义务。

 

二、依据现行依然有效的《广东省公有房屋管理办法》(2002年第二次修正)的规定【第十一条 住宅分配的对象,主要时无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户,各单位对住宅分配要实行民主分房,接受群众监督。第十四条 公房出租的租金,原则上包括房屋的折旧费、维修费、管理费、税金和利息。在省未颁布统一的公房租金标准前,各市、县公房的租金标准,由市、县人民政府制定施行。第十六条 单位和个人租用的公房,不需使用时,应退回给房管部门或产权单位另行安排,不得转让、转租、分租,不得擅自改变使用性质,不得私自调换。承租户因情况变化,原租房屋有宽余的,房管部门或产权单位应对其租用房屋进行调整,或收回宽余部分。第二十二条 单位因建设需要征用拆迁公房时,应按《国家建设征用土地条例》办理征用手续,给予补偿和安排住户。第二十五条 对违反本办法的单位和个人,按下列情况,分别给予处理:(一)使用单位或个人私自将公房转租、转让、转卖者,房管部门有权将公房收回;(二)单位和个人租用公房,无故拖欠房租经催收仍不缴交者,对单位处以500元以上1000元以下罚款;对个人处以50元以上100元以下罚款。故意连续拖欠房租半年以上者,房管部门或产权单位除追收欠租外,有权将房屋收回】,公房租赁关系依然合法合理存在,依然有法律法规规范。居民公房承租权的丧失,不是出租方一方的意愿就可以成就的,必须符合法定的事由情形。

 

三、原告公房承租权的取得是基于政府旧城更新改造项目,因为原北京路的居住房屋土地规划为金融、商业、商务等用途,按照规定实行异地永迁安置而被被告安置入住现迎珠街xxxx房。虽然原告原租住的是私房,但因是原业主私房不够两户的安置面积标准而产生安置面积膨胀,使得原告有幸分得使用面积23.47平方米(建筑面积28.33平方米)的公房居住。原告的公房承租权能否存续仅依法律法规的公房政策规定,而非被告的单方意愿,所以,在被告起诉与原告同样情况的迎珠街其他居民的案件中,不论是解除租赁关系还是要求提高租金,均被人民法院驳回。

被告违反拆迁安置协议约定将租给原告的公房出售他人,也无权通过解除与原告的公房租赁关系而推卸自己的义务,即使被告已改制为民营公司亦然,因为其与原告签订的拆迁安置协议是双方租赁关系的基础,是租赁协议的有效组成部分,任何一方不能违反。

相关的法律法规对原告的上述主张给予了法律支持:【《广州市国家建设征用土地和房屋拆迁管理若干补充规定》(1993第十九条 对收回国有土地使用权进行旧城区改造,需要拆迁房屋的,其补偿安置依照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》办理;其中对按规划改建金融、商业、商务、高级公寓的,应实行异地永迁安置,改建为普通住宅楼宇的可以就地或就近回迁安置】;【《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》(1992第三十四条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋的使用人,依照本办法的规定给予安置,安置用房不能一次解决的,应当在协议中明确过渡方式和过渡期限。被拆除房屋使用人是指在市房地局发布拆迁公告前,在拆迁范围内具有正式户口并实际居住在该屋的公民和已经开业的持有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。第三十七条 拆迁人拆除居民住房的,参照被拆迁人的原居住面积安置;被拆迁人原居住面积个人平均不足五平方米的,按平均每人五平方米安置。第三十八条 拆迁人对被拆迁的回迁安置房屋,除因城市规划建设需要变动外,均应就地安置。即使是2009年发布的《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》,也规定了与公房相同性质的政府直管住宅承租人的安置条件:十、符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的,拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿,不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的,由拆迁人统一安排住房安置承租人,安排住房的使用面积不小于原承租面积,国土房管部门依法配合安置工作】。

 

综上,被告无权自行解除与原告的公房租金标准安置房屋租赁关系,被告通过出售出租房屋给第三人强行解除租赁关系的行为是非法的,必须继续履行与原告的拆迁安置协议约定,另行安排符合拆迁安置协议约定条件的房屋安置原告。

 

                                        广东华勋律师事务所

                                        律师:裴敏

                                           2010-12-1

 

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